Um elevador de prédio de habitação com menos de 32 fracções e menos de 8 pisos é inspeccionado de seis em seis anos — mas só nas duas primeiras vezes. A partir da terceira, passa a ser de dois em dois anos, qualquer que seja o edifício. É a regra que quase nenhuma administração de condomínio tem presente, e é a que faz a inspecção aparecer «de repente» num prédio que estava habituado a não ver ninguém durante seis anos.
Este artigo reúne o que o condomínio é obrigado a ter, com que periodicidade, quem fiscaliza e quanto custa não cumprir.
As duas obrigações, que são distintas
Confundir manutenção com inspecção é o erro mais comum, e são coisas separadas com entidades separadas.
- Manutenção — contrato permanente com uma empresa de manutenção de ascensores. É contínua e é da iniciativa do proprietário.
- Inspecção periódica — verificação por uma entidade inspectora independente, com periodicidade fixada na lei. É pontual e é da competência da câmara municipal, que pode delegá-la numa entidade inspectora reconhecida.
Ter contrato de manutenção não dispensa a inspecção. Ter a inspecção feita não dispensa o contrato.
De quanto em quanto tempo é a inspecção
| Tipo de instalação | Periodicidade |
|---|---|
| Edifícios comerciais ou de serviços abertos ao público | 2 anos |
| Edifícios mistos — habitação e comércio ou serviços | 4 anos |
| Edifícios de habitação com 32 ou mais fracções, ou 8 ou mais pisos | 4 anos |
| Restantes edifícios de habitação | 6 anos |
| Instalações industriais | 6 anos |
| Escadas mecânicas e tapetes rolantes | 2 anos |
| Monta-cargas | 6 anos |
| Restantes casos | 6 anos |
E depois há a regra que muda tudo: concluídas duas inspecções periódicas, todas as seguintes passam a ser de dois em dois anos, independentemente da categoria de origem. Um prédio de habitação corrente faz a primeira aos 6 anos, a segunda aos 12, e a partir daí é de 2 em 2.
Base legal: artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de dezembro. Não verificámos se o articulado sofreu alterações posteriores; antes de calendarizar, confirme a redacção em vigor junto da câmara municipal ou da DGEG.
Contrato de manutenção: simples ou completo
A lei prevê dois tipos, e a diferença entre eles é a origem da maior parte das discussões de condomínio:
| Manutenção simples | Manutenção completa | |
|---|---|---|
| Mantém a instalação em condições de segurança | Sim | Sim |
| Substituição de componentes | Não — facturada à parte | Sim, incluída |
| Reparações | Não — facturadas à parte | Sim, incluídas |
| Previsibilidade de custo | Baixa | Alta |
Um contrato de manutenção simples tem mensalidade mais baixa e é o que aparece em primeiro lugar nas propostas comparadas apenas por preço. Num elevador com quinze ou vinte anos, é também o que produz facturas extraordinárias que ninguém orçamentou. Ao comparar propostas, compare o tipo de contrato antes de comparar o valor.
Quem responde pelo quê
- O proprietário ou a administração do condomínio é quem tem de assegurar a manutenção e requerer a inspecção. A obrigação é sua, não da empresa.
- A empresa de manutenção assume responsabilidade civil e criminal pelos acidentes causados por manutenção deficiente. Se detectar risco grave, tem de imobilizar imediatamente o equipamento e comunicar ao proprietário e à câmara municipal no prazo de 48 horas.
- A entidade inspectora é independente e não pode ser a mesma que faz a manutenção.
- A câmara municipal é a entidade competente: manda fazer inspecções periódicas e extraordinárias, investiga acidentes e pode selar a instalação.
Nota de terminologia: o Decreto-Lei n.º 320/2002 usa as siglas EMA (empresa de manutenção de ascensores) e EI (entidade inspectora). A DGEG usa hoje, no seu portal, EMIE e EIIE — empresa de manutenção e entidade inspectora de instalações de elevação —, um âmbito mais largo. Verifique qual a designação usada nos documentos que lhe apresentarem.
As coimas
As contra-ordenações são processadas pelas câmaras municipais e pela DGEG, e as coimas situam-se entre 250 € e 37.500 €. Para um condomínio, o custo real do incumprimento raramente é a coima: é a selagem do equipamento — um prédio sem elevador em funcionamento, com residentes com mobilidade reduzida, resolve-se em dias, não em semanas, e a preço de urgência.
O que verificar antes de contratar
- A empresa está registada como empresa de manutenção de instalações de elevação? Não é uma actividade livre. Peça o comprovativo.
- O contrato diz expressamente se é manutenção simples ou completa? Se não disser, não assine.
- Qual é a periodicidade das visitas e como fica registada? Deve existir registo de cada intervenção.
- Quem requer a inspecção periódica e quem a paga? A obrigação é do condomínio; alguns contratos incluem a diligência, outros não.
- Qual é a data da última inspecção periódica e qual o resultado? Peça o relatório. Num prédio comprado há pouco tempo, é frequente ninguém saber onde ele está.
- O equipamento tem portas de cabina e controlo de carga? As instalações existentes tiveram de ser adaptadas a estes requisitos de segurança. Um elevador antigo sem porta de cabina é um problema conhecido e caro.
Perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo tem de ser inspeccionado o elevador de um prédio de habitação?
De seis em seis anos, se o edifício tiver menos de 32 fracções e menos de 8 pisos; de quatro em quatro anos, se tiver 32 ou mais fracções ou 8 ou mais pisos. Concluídas duas inspecções, passa a ser de dois em dois anos em qualquer caso.
O contrato de manutenção é obrigatório?
É. O proprietário ou a administração do condomínio tem de assegurar a manutenção através de empresa habilitada, e essa empresa assume responsabilidade civil e criminal por acidentes decorrentes de manutenção deficiente.
Qual é a diferença entre manutenção simples e completa?
A simples mantém a instalação em segurança mas não inclui substituição de componentes nem reparações, que são facturadas à parte. A completa inclui-as.
Quem fiscaliza os elevadores?
A câmara municipal, com competência para inspecções periódicas e extraordinárias, inquéritos a acidentes e selagem. A DGEG reconhece as entidades inspectoras e é a autoridade sectorial.
Quanto é a coima por não ter o elevador em conformidade?
Entre 250 € e 37.500 €, consoante a infracção. Acresce o risco de selagem do equipamento.
A empresa que faz a manutenção pode fazer a inspecção?
Não. A entidade inspectora tem de ser independente da empresa de manutenção.
O que acontece se a empresa detectar um risco grave?
Tem de imobilizar imediatamente a instalação e comunicar ao proprietário e à câmara municipal no prazo de 48 horas.
Fontes: Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de dezembro, com destaque para o artigo 8.º (periodicidade das inspecções) e para o regime dos contratos de manutenção; Lei n.º 65/2013, que revogou parcialmente o diploma na parte relativa a profissões reguladas; página da DGEG sobre manutenção e inspeção de ascensores. Não verificámos a totalidade das alterações posteriores ao Decreto-Lei n.º 320/2002 nem os valores de coima artigo a artigo. Conteúdo informativo, que não substitui a consulta dos diplomas nem apoio técnico especializado.
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