Desde a Lei n.º 8/2022, quem compra uma fracção deixou de responder pelas dívidas de condomínio do vendedor — e o administrador tem 10 dias para emitir a declaração de encargos, sem a qual a escritura não se celebra. É a alteração com mais consequências práticas do regime do condomínio nas últimas décadas, e continua a ser desconhecida de muitos compradores e de algumas administrações.
Este artigo reúne o que o administrador é obrigado a fazer, o que o condomínio pode exigir-lhe e o que verificar antes de contratar uma empresa de administração.
O que mudou com a Lei n.º 8/2022
| Matéria | Regime |
|---|---|
| Dívidas na transmissão | O novo proprietário responde apenas pelos encargos posteriores à aquisição. As dívidas anteriores mantêm-se na esfera do vendedor |
| Declaração de encargos | O administrador tem de a emitir em 10 dias. Sem ela, não se celebra a escritura |
| Execução de deliberações | Máximo de 15 dias úteis |
| Obras extraordinárias | O administrador tem de apresentar três orçamentos |
| Fundo comum de reserva | O administrador tem de verificar a sua constituição e exigir as quotas em atraso, incluindo juros aprovados em assembleia |
| Convocatórias e actas | Admitidas por correio electrónico e com assinatura electrónica; assembleias por videoconferência são válidas quando legalmente convocadas e acessíveis a todos |
| Informação sobre litígios | O administrador tem de informar os condóminos dos processos judiciais e administrativos em curso |
| Urgências | O administrador pode intervir, convocando assembleia posterior |
Nota de rigor: o regime do condomínio resulta da conjugação do Código Civil, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e do Código do Notariado, todos alterados pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro. Não confrontámos, artigo a artigo, cada uma das obrigações acima com o articulado em vigor. Para uma situação concreta, confirme o texto consolidado.
O fundo comum de reserva
É obrigatório e é o instrumento que separa um condomínio bem gerido de um que vive de derramas extraordinárias.
Funciona assim: uma parcela das contribuições ordinárias é afecta ao fundo, destinado a custear obras de conservação. Quando chega a pintura da fachada, a substituição do elevador ou a impermeabilização da cobertura, existe dinheiro — em vez de um pedido de vários milhares de euros por fracção, com o cortejo de incumprimentos que isso gera.
Com a Lei n.º 8/2022, o administrador passou a ter o dever expresso de verificar a sua constituição e de exigir as quotas em atraso.
Administrar em nome próprio ou contratar
| Condómino administrador | Empresa de administração | |
|---|---|---|
| Custo directo | Nulo ou simbólico | Avença mensal por fracção |
| Disponibilidade | Depende de uma pessoa | Estrutura com substituição |
| Conflito de interesses | É vizinho de quem cobra | Externo às relações de vizinhança |
| Competência contabilística e legal | Variável | Deve ser profissional |
| Responsabilidade | Pessoal | Da empresa, com seguro |
Em prédios pequenos e sem obras à vista, a administração por condómino funciona. O ponto em que deixa de funcionar é quase sempre o mesmo: quando é preciso cobrar coercivamente a um vizinho, ou quando há uma obra de dezenas de milhares de euros para gerir.
O que verificar antes de contratar
- Seguro de responsabilidade civil profissional em vigor, e com que capital.
- Contas separadas por condomínio. O dinheiro do seu prédio não deve estar numa conta agregada da empresa. Peça o IBAN da conta do condomínio e confirme que é titulada pelo condomínio.
- Acesso permanente às contas — plataforma ou relatório periódico, com movimentos e documentos.
- O que está incluído na avença e o que é facturado à parte. Assembleias extraordinárias, acompanhamento de obras, cobranças judiciais e emissão de declarações são as rubricas onde as propostas divergem.
- Procedimento de cobrança de dívidas — a partir de que atraso actua, com que meios, e a que custo.
- Prazo de emissão da declaração de encargos. A lei diz 10 dias; confirme que a empresa o pratica, porque uma escritura atrasada por isso é um problema real.
- Duração e denúncia do contrato. A administração é eleita em assembleia; contratos com penalizações de saída pesadas retiram ao condomínio o poder que a lei lhe dá.
- Como se processa a entrega na mudança de administração — actas, contas, contratos, chaves, documentação técnica do elevador.
Os contratos que o condomínio tem de ter em ordem
- Manutenção do elevador, com empresa habilitada, e inspecção periódica requerida no prazo. A obrigação é do condomínio, não da empresa de manutenção.
- Seguro do edifício — obrigatório contra o risco de incêndio para as partes comuns e para as fracções.
- Manutenção de equipamentos de segurança contra incêndio, quando existam.
- Limpeza e manutenção de espaços comuns.
Perguntas frequentes
Quem paga as dívidas de condomínio quando se vende uma fracção?
Desde a Lei n.º 8/2022, o comprador responde apenas pelos encargos posteriores à aquisição; as dívidas anteriores mantêm-se com o vendedor. Por isso a declaração de encargos, que o administrador tem de emitir em 10 dias, é exigida para a escritura.
O fundo comum de reserva é obrigatório?
É. Uma parcela das contribuições ordinárias é afecta a esse fundo, destinado a obras de conservação, e o administrador tem o dever de verificar a sua constituição e de exigir as quotas em atraso.
Quantos orçamentos tem de apresentar o administrador para uma obra?
Três, para obras extraordinárias, por força da Lei n.º 8/2022.
Em quanto tempo tem o administrador de executar uma deliberação?
No máximo em 15 dias úteis.
Uma assembleia de condóminos pode ser por videoconferência?
Pode, desde que legalmente convocada e acessível a todos os condóminos. As convocatórias por correio electrónico e as actas com assinatura electrónica são igualmente admitidas.
O administrador pode fazer obras sem deliberação?
Apenas em situações de urgência, ficando obrigado a convocar assembleia posterior.
Como se muda de administração de condomínio?
Por deliberação da assembleia. Assegure que o contrato com a empresa cessante não tem penalizações de saída desproporcionadas e defina por escrito o procedimento de entrega de contas, actas, contratos e documentação técnica.
Fontes: Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e o Código do Notariado em matéria de propriedade horizontal; Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de dezembro, quanto às obrigações relativas a ascensores. As obrigações listadas não foram confrontadas artigo a artigo com o texto consolidado em vigor. Conteúdo informativo, que não substitui a consulta dos diplomas nem aconselhamento jurídico.
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