A revisão do RJUE não entrou em vigor a 3 de agosto de 2026. Foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho. Boa parte do que está escrito na internet sobre o assunto — incluindo material publicado em junho e julho — continua a dar a data de agosto. Se está a planear uma obra, a diferença de dois meses decide qual é o regime que se aplica ao seu processo.
Este artigo reúne os quatro diplomas que compõem a reforma, o que muda em concreto, e o que fazer com um processo que já está na câmara.
Os quatro diplomas da reforma
| Diploma | Data | O que faz |
|---|---|---|
| Decreto-Lei n.º 108/2026 | 29 de maio de 2026 | A reforma em si — 21.ª alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99. Altera também o regime jurídico da reabilitação urbana e o RGEU |
| Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1 | 27 de julho de 2026 | Corrige imprecisões do texto — caução para demolição, habitação de custos controlados, termos de responsabilidade nas comunicações prévias — e republica o texto consolidado |
| Portaria n.º 320/2026/1 | 31 de julho de 2026 | Fixa os modelos oficiais de requerimento de licença, de comunicação prévia e de pedido de informação prévia, e os elementos instrutórios obrigatórios |
| Decreto-Lei n.º 155-B/2026 | 31 de julho de 2026 | Adia a entrada em vigor de 3 de agosto para 1 de outubro de 2026 |
A republicação do texto consolidado que acompanha a declaração de retificação é o documento a usar. Versões do Decreto-Lei n.º 108/2026 descarregadas antes de 27 de julho já não correspondem ao que vai vigorar.
O que muda, em concreto
1. A comunicação prévia passa a ser a regra
Nas áreas em que os planos municipais já definem parâmetros urbanísticos, a comunicação prévia substitui o licenciamento para loteamentos, obras de urbanização e obras de construção, alteração e ampliação.
A lógica inverte-se: a câmara verifica menos antes e mais depois. Mantém-se um controlo sucessivo municipal, com prazo de um ano.
Para quem constrói, isto é mais rápido. Mas é também mais exposto: um processo que arranca sem validação prévia da câmara pode ser travado um ano depois, já com a obra feita.
2. O deferimento tácito passa a ser generalizado
Fixam-se prazos máximos, findos os quais o silêncio da câmara vale como deferimento:
- Informação prévia — 15 dias, ou 45/30 dias consoante o caso
- Apreciação de projeto — 30 dias
- Decisão de licenciamento — 20 a 45 dias, consoante a operação urbanística
Nota de rigor: os prazos acima são os que constam da análise dos diplomas e não foram confirmados artigo a artigo no texto republicado. Antes de contar dias num processo concreto, confirme o prazo aplicável na versão consolidada.
3. A licença de utilização deixa de existir com esse nome
Substituem-na duas figuras novas:
- Comunicação prévia de utilização (artigo 62.º-A) — a utilização pode iniciar-se imediatamente após a submissão
- Comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B) — a utilização é permitida ao fim de 10 dias, salvo rejeição
4. Alargam-se as obras isentas de controlo prévio
Passam a ficar de fora do licenciamento e da comunicação prévia, entre outras, obras de melhoria do desempenho energético — instalação de painéis solares, aplicação de isolamento térmico e substituição de caixilharias — e a reconstrução sem aumento de volumetria, redefinida como reposição do último antecedente válido com manutenção formal das fachadas e da cobertura. A substituição de caixilharias fica isenta quando mantenha a geometria e o acabamento exterior.
A isenção não é automática em todo o território. Imóveis classificados ou em vias de classificação, zonas de protecção e áreas sujeitas a servidões continuam sujeitos a controlo prévio e, conforme o caso, a parecer da CCDR. E as obras isentas mantêm o dever de comunicação à câmara antes do início — tipicamente cinco dias úteis.
5. Uma plataforma única
O LicencIA passa a ser o sistema único de submissão, transversal a todos os municípios, com formulários normalizados fixados pela Portaria n.º 320/2026/1.
6. A responsabilidade sobe — e passa a ter contornos criminais
Este é o contrapeso da simplificação, e é o ponto que menos se lê nos resumos.
- Responsabilidade solidária alargada entre promotor, dono de obra, empreiteiro, autores de projeto e director de obra pelas obras desconformes;
- Coimas até 450.000 € para pessoas colectivas;
- Falsas declarações em termos de responsabilidade ou no livro de obra passam a estar expressamente qualificadas como crime de falsificação de documentos, por remissão para o artigo 256.º do Código Penal.
Traduzindo: o Estado deixa de validar tanto à entrada e cobra muito mais caro à saída. Quem assina os termos de responsabilidade fica com um risco que antes estava diluído no acto de licenciamento.
E se o processo já está na câmara?
É a pergunta prática que interessa a quem tem obra em curso. Até 30 de setembro de 2026 aplica-se o regime anterior; a partir de 1 de outubro, o novo. Processos submetidos antes dessa data seguem, em regra, a lei vigente à data da submissão, mas o Decreto-Lei n.º 108/2026 contém normas transitórias próprias que devem ser lidas caso a caso.
Não verificámos o articulado das normas transitórias. Para um processo concreto — sobretudo se estiver perto do prazo — confirme com o gabinete de urbanismo do município ou com o autor do projeto qual o regime aplicável, por escrito.
Porque é que foi adiado
O adiamento foi aprovado em Conselho de Ministros a 23 de julho e publicado a 31 de julho. O argumento invocado foi dar tempo aos municípios e aos operadores para se adaptarem — nomeadamente à plataforma única e aos novos formulários, que só foram publicados no próprio dia 31 de julho, três dias antes da data original de entrada em vigor.
Associações de promotores imobiliários saudaram publicamente a decisão. A leitura crítica é a mesma que já se ouvia em junho: a capacidade de fiscalização sucessiva dos municípios é muito desigual, e um regime que troca controlo prévio por controlo posterior depende inteiramente dessa capacidade.
Perguntas frequentes
Quando entra em vigor o novo RJUE?
A 1 de outubro de 2026. A data original era 3 de agosto de 2026 e foi adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho.
O que é o RJUE?
É o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro. Define quando é preciso licença, comunicação prévia ou nada para fazer uma obra, e que deveres tem quem a faz.
Preciso de licença para pôr painéis solares?
Com o novo regime, a instalação de painéis solares conta-se entre as obras de melhoria do desempenho energético isentas de controlo prévio. Mantém-se, porém, o dever de comunicação à câmara antes do início, e a isenção não vale em imóveis classificados ou em zonas de protecção.
O silêncio da câmara vale como aprovação?
Passa a valer, findos os prazos fixados. Convém no entanto reter que um deferimento tácito não valida a conformidade do projecto: uma operação aprovada por silêncio pode ser desconforme e ser detectada no controlo sucessivo, que tem prazo de um ano.
Quanto podem ser as coimas?
Até 450.000 € para pessoas colectivas. Acresce a qualificação expressa das falsas declarações em termos de responsabilidade e no livro de obra como crime de falsificação de documentos.
Qual é o texto do diploma que devo usar?
A republicação consolidada que acompanha a Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho. Versões anteriores a essa data estão desactualizadas.
Fontes: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (21.ª alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro); Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho; Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho; Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho; comunicação da Ordem dos Engenheiros sobre o adiamento. Os prazos procedimentais e as normas transitórias não foram confirmados artigo a artigo no texto republicado. Conteúdo informativo, que não substitui a consulta dos diplomas nem apoio técnico especializado.
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